Обязательно ли арендатору обращаться с заявлением о внесении изменений в кадастровую стоимость в ЕГРН?
Арендатором была оспорена кадастровая стоимость земельного участка. Решением суда требования были удовлетворены. В судебном акте нет указания на обязанность ответчика (Департамент городского имущества) внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в ЕГРН.
Обязательно ли арендатору надо обращаться с заявлением о внесении изменений в кадастровую стоимость в ЕГРН? Вправе ли арендатор требовать перерасчета арендной платы?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае сведения об измененной кадастровой стоимости земельного участка могут быть внесены в ЕГРН в уведомительном порядке по инициативе арендатора.
Арендатор вправе требовать перерасчета арендной платы за период начиная с 1 января календарного года, в котором он обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но лишь при условии, что сведения об измененной кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН.
Обоснование позиции:
В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по результатам рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 22 того же федерального закона) сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Аналогичное правило предусмотрено частью пятой ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Как указано в п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28, для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, в рассматриваемом случае арендная плата должна быть пересчитана за период с 1 января календарного года, в котором арендатор обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Пересчет арендной платы возможен и за периоды, за которые она уже была фактически уплачена, как следствие, излишне уплаченную часть арендной платы арендодатель обязан вернуть (постановление АС Московского округа от 25.03.2019 N Ф05-1543/19).
Частью шестой ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ установлено, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Однако порядок внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, когда кадастровая стоимость изменена решением суда, законодательство не регламентирует.
Согласно части первой ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
Вместе с тем часть тридцать первая ст. 24.18 того же Закона устанавливает срок, равный пяти рабочим дням с момента принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в течение которого комиссия должна направить сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
Из приведенных норм не вполне ясно, как соотносятся эти сроки. Но, по нашему мнению, формулировка части первой ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ не позволяет однозначно утверждать, что эта норма применима именно в случаях, когда кадастровая стоимость объекта изменяется по решению суда, в том числе потому, что закон не указывает, что следует понимать под датой завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (можно ли считать таковой дату вступления в законную силу решения суда, если спор рассматривался судом).
Однозначного мнения по вопросу о том, каким образом в этом случае в ЕГРН вносятся сведения о кадастровой стоимости, не сложилось.
Так, в определении ВС РФ от 25.02.2016 N 89-КГ15-25 указано, что внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости производится в рамках исполнения решения суда по инициативе органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке. Такой же вывод следует из апелляционного определения ВС РФ от 21.09.2015 N 81-АПГ15-59.
Схожая позиция приведена в определении ВС РФ от 16.12.2015 N 56-КГ15-24, в котором суд указал, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда вносятся соответствующим органом кадастрового учета на основании решения суда без обращения правообладателя земельного участка с заявлением об учете изменений объекта недвижимости (однако этот вывод можно понимать и таким образом, что не требуется именно соблюдение порядка, установленного для учета изменений объекта недвижимости, а не вообще инициатива истца во внесении таких сведений в ЕГРН).
В то же время в апелляционном определении Тамбовского областного суда от 05.04.2017 по делу N 33а-1306/2017 приводится вывод о том, что для внесения в ЕГРН сведений об измененной кадастровой стоимости земельного участка административный истец должен представить в орган регистрации прав копию судебного решения.
По нашему мнению, об обязанности ответчика (в частности, органа кадастрового учета) внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в ЕГРН следует говорить в той ситуации, когда в резолютивной части судебного акта ему это прямо вменено в обязанность (постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.11.2017 N Ф08-7879/17).
Если обязанность внести соответствующие сведения в ЕГРН на ответчика (административного ответчика) судебным актом не возложена (решение Московского городского суда от 25.03.2019 по делу N 3а-0231/2019, решение Московского городского суда от 21.12.2018 по делу N 3а-4014/2018), полагаем, что с соответствующим заявлением в орган регистрации прав вправе обратиться лицо, по требованию которого изменена кадастровая стоимость имущества, в данном случае арендатор земельного участка.
Поскольку сведения о кадастровой стоимости относятся к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, внесение которых в ЕГРН не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости, полагаем, что такие сведения могут быть внесены в этот реестр в уведомительном порядке (ч. 3, п. 1 ч. 5 ст. 8, п. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ). Для этого арендатору необходимо обратиться в орган Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРН изменений о кадастровой стоимости в размере рыночной, приложив к нему судебный акт, вступивший в законную силу (смотрите в связи с этим разъяснения Управления Росреестра по Новосибирской области, которые размещены в Интернете по адресу: https://rosreestr.ru/site/press/news/itogi-provedeniya-goryachey-telefonn oy-linii-po-voprosam-izmeneniya-zakonodatelstva-o-registratsii-n190618/).
Отметим, что положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 237-ФЗ не позволяют прийти к однозначному выводу по вопросу о том, является ли внесение в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, измененной по решению суда, необходимым условием для расчета размера арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости при наличии судебного акта об установлении такой стоимости, вступившего в законную силу.
Некоторые судьи полагают, что вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной является достаточным основанием для расчета арендной платы в соответствии с той кадастровой стоимостью, которая была определена решением суда (постановление Шестнадцатого ААС от 17.12.2018 N 16АП-5226/18, смотрите также вышеупомянутое постановление АС Московского округа от 25.03.2019 N Ф05-1543/19).
Однако, по нашему мнению, поскольку внесение в ЕГРН сведений об изменении кадастровой стоимости, в том числе о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является обязательным, правовые последствия изменения кадастровой стоимости могут наступить лишь при условии, что такие сведения будут внесены в этот реестр. В этом случае решение суда может быть только основанием для включения соответствующих сведений в ЕГРН. Схожий правовой подход сформулирован в решении Ростовского областного суда от 27.01.2015 по делу N 3-34/2015. Как указал суд, по смыслу ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате рассмотрения спора по правилам статьи 24.18 этого Закона, подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости и лишь в результате такого внесения могут быть применены в определенных правоотношениях.
Поэтому, на наш взгляд, в рассматриваемом случае арендатор вправе требовать перерасчета арендной платы после внесения сведений об измененной кадастровой стоимости земельного участка в ЕГРН. Однако при условии, что такие сведения будут внесены, перерасчет может быть произведен за период с 1 января календарного года, в котором арендатор обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
