Спор с ДГИ г.Москвы о расторжении договора аренды земельного участка. Основания для расторжения договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка условно можно поделить на общие и специальные.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). В свою очередь, ГК РФ (ст. 619 и 620) содержит такие общие основания расторжения договора аренды (в том числе аренды земельного участка).

Договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по специальным основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Общие основания.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях.

Во-первых, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Отметим, что снос предоставленного под административные цели здания на арендованном земельном участке не является основанием расторжения договора аренды.

Так, например, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "МЭДОКС" о расторжении договора на аренду земельного участка.

В обоснование иска указано, что земельный участок предоставлялся арендатору в целях эксплуатации здания, которое было снесено. По мнению истца, этот факт является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Кроме этого, п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, предусматривает, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Суд отказал в удовлетворении требований, указав, что арендатором были получены все разрешительные документы на возведение нового здания вместо снесенного. Арендодатель при расторжении по его требованию договора аренды обязан представить соответствующие доказательства наличия существенного нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

Ссылка на п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, является несостоятельной, поскольку договором не предусмотрены иные основания расторжения договора аренды.

См.: Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 305-ЭС15-13302.

Во-вторых, если арендатор существенно ухудшает имущество.

На практике нечасто встречаются случаи предъявления требований о расторжении договора аренды земельного участка по указанному основанию. Но это не исключает возможности применения данного основания к договору аренды земельного участка (например, в случае ухудшения по вине арендатора характеристик земельного участка, в результате которого использование земельного участка по назначению невозможно).

В-третьих, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме этого, стороны вправе в договоре аренды предусмотреть иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Перед обращением в суд арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Стороны также вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендатора.

Специальные основания.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в следующих случаях (п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ):

- при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно:

при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

- изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.

Кроме этого, аренда земельного участка может быть прекращена в следующих случаях.

По требованию арендодателя аренда земельного участка может быть прекращена в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ).

При неисполнении обязательств, предусмотренных договором о комплексном развитии территории, аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя (п. 2.2 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ по требованию федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть расторгнут договор аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 18 этого Закона, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению и с нарушением установленных запретов (продажа земельного участка, переуступка прав и обязанностей, внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал). Материал статьи взят из открытых источников.

Остались вопросы к адвокату по поводу ДГИ города Москвы? 

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве:

7 (495) 128-75-18

7 (495) 664-66-34 

или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!