Сущность иска о сносе самовольной постройки
Иногда вызывает трудности квалификация иска о сносе самовольной постройки, проводимая исходя из соотношения виндикационного и негаторного исков по критерию владения предметом спора. На практике возникает множество проблем, связанных со сносом самовольных построек. При их решении ключевым является определение правовой природы данного требования.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Для лица, создавшего самовольную постройку, наступают неблагоприятные последствия. Во-первых, оно не приобретает право собственности на самовольную постройку. А во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Следует согласиться с М.А. Ероховой в том, что в ст. 222 ГК РФ включено два элемента: частноправовой и публично-правовой. Спор о сносе строения в связи с несоблюдением строительных норм и правил оказывается административным, а спор о сносе строения, возведенного на чужом земельном участке, - частноправовым. Соответственно требование о сносе самовольной постройки, возведенной на чужом земельном участке, когда ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, обладает характером частного гражданско-правового требования.
Учитывая сказанное, рассмотрим четыре основных подхода к решению вопроса о правовой природе иска о сносе самовольно возведенного строения.
В рамках первого подхода требование о сносе самовольной постройки квалифицируется как виндикационный иск. Такая позиция объясняется тем, что возведение строения и последующая его эксплуатация связаны с владением земельным участком. Поэтому в такой ситуации лицо, ведущее самовольное строительство, нарушает правомочие владения собственника земельного участка, что является основанием предъявления виндикационного иска.
В подтверждение того, что надлежащим способом защиты при сносе объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, является виндикационный иск (иск об истребовании занятой самовольной постройкой части земельного участка), В.А. Кияшко приводит следующий довод: поскольку главный признак недвижимого имущества - неразрывная связь с земельным участком, то эта неразрывная связь и лишает собственника владения частью земельного участка, занятого объектом самовольно возведенной недвижимости. К.И. Скловский приходит к выводу, что "в рамках виндикационного иска невозможно заявление требования о сносе".
В судебной практике можно встретить рассмотрение иска о сносе самовольно возведенного на чужом земельном участке объекта недвижимости как виндикационного требования. Так, определении ВС РФ от 28 июня 2016 г. N 305-ЭС15-6246 сказано, что если срок исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка истек, то истек и срок по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом земельном участке ответчиком. В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 августа 2016 г. N Ф07-5621/2016 по делу N А56-57882/2015 суд пришел к следующему выводу: "Поскольку земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в установленном законом порядке обществу не предоставлялся, то суд первой инстанции, руководствуясь статьями 222, 301 ГК РФ и статьей 76 ЗК РФ, правомерно требования администрации об обязании ответчика освободить земельный участок и снести самовольно возведенные на нем строения племпродуктора удовлетворил".
В рамках второго подхода рассматриваемое требование определяется как негаторный иск. Так, М.А. Ерохова отмечает, что требование собственника земельного участка о сносе самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ подпадает под признаки негаторного требования: это иск об устранении нарушений вещного права, которые не связаны с лишением владения, то есть предмет и содержание этих требований совпадают.
По мнению Н.Б. Щербакова, к выводу о том, что иск о сносе самовольной постройки есть не что иное, как негаторное требование, можно прийти двумя путями: либо вообще отождествив иск о сносе, заявленный собственником, а равно иным субъектом негаторного требования, с негаторным иском, либо применив нормы о негаторных требованиях к иску о сносе на основании аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).
Преимущество такой позиции заключается в том, что в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не должна распространяться на требование собственника земельного участка о сносе самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ.
В большинстве своем судебная практика арбитражных судов исходит из того, что требование о сносе самовольной постройки подпадает под действие ст. 304 ГК РФ. Так, в определении ВС РФ от 9 сентября 2016 г. N 301-ЭС16-11487 по делу N А43-14251/2015 сказано, что "отклоняя заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, судами отмечено, что требование о сносе самовольной постройки заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором она возведена, поэтому суды обоснованно квалифицировали рассмотренный иск как негаторный, к которому по правилам ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется". В определении Санкт-Петербургского городского суда от 1 ноября 2012 г. N 33-15063/2012 высказана позиция, в силу которой "требование о сносе самовольной постройки и освобождении самовольно занятого участка было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором самовольное ограждение было возведено, в связи с чем суд первой инстанции правильно применил к нему положения ст. 208, 304 ГК РФ о негаторном иске".
Интересно, что в п. 22-31 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", посвященных спорам, связанным с самовольной постройкой, не содержится упоминания о правовой квалификации иска о сносе самовольной постройки. Более того, в п. 29 данного постановления говорится о возможности предъявления негаторного иска, но в отношении объектов на которые положения ст. 222 ГК РФ не распространяются: это самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, а также объекты, подвергшиеся перепланировке, переустройству (переоборудованию) недвижимого имущества, в результате чего не создан новый объект недвижимости.
Встречаются в судебной практике и случаи квалификации в качестве негаторного иска требования о сносе самовольной постройки, которая возведена на своем земельном участке, но с нарушением публичных ном, например норм о размещении объектов недвижимости с учетом правил пожарной безопасности. Такая квалификация не совсем логична, исходя из того что негаторный иск - это требование о защите частного права, а соблюдение правил пожарной безопасности является публично-правовым критерием сноса.
Интересно мнение К.И. Скловского, который говорит о том, что "негаторный иск, в отличие от виндикационного, может состоять в требовании сноса строения", но только "строения, возведенного на земельном участке вопреки воле собственника". По мнению К.И. Скловского, такое нарушение не влечет признания строения как самовольного в рамках ст. 222 ГК РФ. "Если речь идет о самовольном строительстве, то требования о сносе могут заявляться исключительно публичным органом и только в публичных интересах, тогда как защита собственности, в том числе и публичной, - это защита частного интереса". Именно поэтому К.И. Скловский приходит к выводу о том, что "негаторный иск может частично совпадать с иском о сносе самовольно возведенного строения"; "тем не менее это все же споры разной природы"; "если основанием требования о сносе самовольно возведенного строения служит нарушение публичных правил строительства либо частных прав на землю, то негаторный иск базируется исключительно на нарушении частных прав".
Следовательно, по мнению К.И. Скловского, нет оснований говорить о негаторной правовой природе иска о сносе самовольного строения, возведенного на чужом земельном участке, так как это два разных иска, которые могут применяться для сноса строений в разных ситуациях. Негаторным иском можно добиваться сноса строения, но только не в рамках ст. 222 ГК РФ, так как "частный деликт, нарушение частных прав, права собственности не влекут квалификацию строительства как самовольного".
Сторонники третьего подхода, устраняясь от принятия конкретного решения, нашли компромиссную позицию и квалифицируют иск о сносе самовольной постройки как требование о восстановление положения, существующего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).
Скажем, С.В. Моргунов говорит о том, что иск о сносе по своей правовой природе ближе всего к негаторному иску, но далее делает вывод о соответствии данного иска требованию о восстановлении положения, существующего до нарушения права. В более поздней своей работе С.В. Моргунов высказался более однозначно, указав, что "требование собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной другим лицом, по юридической природе представляет собой негаторный иск".
Такая квалификация рассматриваемого требования встречается и в судебной практике. Так, в постановлении Президиума Челябинского областного суда от 19 марта 2008 г. N 44-г-40/2008 сказано, что "снос самовольной постройки представляет собой способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ)". Косвенно такая квалификация подтверждается тем, что суды, удовлетворяя требование о сносе самовольной постройки, ссылаются в обоснование в совокупности и на ст. 301 ГК РФ, и на ст. 304 ГК РФ.
Сторонником четвертого подхода является Д.В. Мурзин, который полагает, что требование о сносе самовольной постройки является самостоятельным способом защиты права, предусмотренного п. 2 ст. 222 ГК РФ, и нет оснований отождествлять его с негаторным иском.
Все вышеперечисленные подходы в определении правовой природы требования о сносе самовольной постройки не обладают свойством универсальности. Они имеют как достоинства, так и недостатки.
Как представляется, иск о сносе самовольно возведенной постройки не обладает самостоятельной правовой природой и находит свое применение в рамках как негаторного требования, так и виндикационного. В ситуации, когда самовольное строительство связано с эксплуатацией всего земельного участка, такие действия должны быть оценены как завладение земельным участком собственника. Если же самовольное строительство ведется только на части земельного участка, и его собственник сохраняет владение оставшейся частью, то налицо нарушения правомочия пользования, выражающиеся в создании помех нормальному использованию собственником земельного участка. Возведение постройки затрудняет возможность пользоваться земельным участком. Самовольное строительство является нарушением, носящим длящийся характер. Следовательно, в первой ситуации предъявляется виндикационный иск, а во второй - негаторный иск.
Последствие удовлетворения виндикационного иска - восстановление собственником владения земельным участком, которое достигается путем сноса самовольной постройки, занимающей этот участок целиком (освобождением земельного участка от постройки), а негаторного иска - устранение помех в нормальном использовании земельного участка путем сноса самовольной постройки, возведенной на части земельного участка, что позволит собственнику свободно и полностью использовать свой земельный участок. Для достижения одного и того же эффекта собственник управомочен использовать два разных способа защиты, которые применяются в зависимости от обстоятельств возведения самовольной постройки.
Интересно, что в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ (информационное письмо ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143) суд отчасти занимает высказанную выше позицию. В п. 6 названного обзора сказано, что "исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком". Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Данное обобщение нашло отражение в правовой квалификации требований о сносе самовольной постройки в судебной практике нижестоящих инстанций.
Стоит отметить, что разграничение правовой квалификации требования о сносе самовольной постройки по критерию фактического обладания земельным участком действует при других обстоятельствах. В ситуации, когда с иском о сносе самовольной постройки обращается собственник соседнего земельного участка, по отношению к тому земельному участку, где ведется самовольное строительство, такое требование должно квалифицироваться как негаторный иск. В силу ст. 304 ГК РФ собственник объекта недвижимости, расположенного на соседнем земельном участке, может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения объектом недвижимости, в частности устранения последствий, вызванных строительством, производимым с нарушением правил пожарной безопасности.
Таким образом, даже несмотря на ошибочное включение в легальное определение негаторного иска словосочетания "хотя бы", никакой конкуренции между негаторным и виндикационным исками нет и быть не может. Негаторный иск направлен на защиту субъективного вещного права от фактических помех в пользовании недвижимой вещью, не связанных с нарушением владения. При квалификации требования о сносе самовольно возведенной постройки следует исходить из того, что если нарушение затрагивает весь объект недвижимости, то применим виндикационный иск, а если нарушение связано с завладением только частью объекта недвижимости, то необходимо предъявлять негаторный иск.
Материал статьи взят из открытых источников.
Для эффективной защиты от ГИН и ДГИ при возможном сносе самостроя обращайтесь к юристам и адвокатам нашего бюро по телефонам:
7 (495) 664-66-34
7 (495) 128-75-18
● Мы предложим правильный путь, по которому следует идти для узаконения постройки или пристройки;
● Работаем совместно с проектировщиками и судебными строительными экспертами;
● Перед подачей в суд иска о признании права на самовольную постройку мы делаем все, чтобы узаконить постройку в административном порядке;
● В суде всеми способами добиваемся отказа в иске ДГИ о сносе: с помощью сроков исковой давности и доказывания добросовестности собственника недвижимости;
● Добиваемся экспертного заключения о том, что постройка не угрожает безопасности людей, работаем с документами БТИ и проектной документацией, находим ошибки в исковом заявлении ДГИ.
