Переоборудование или реконструкция? Снос самовольной постройки
Зачастую у судов возникают сложности при разрешении этого вопроса, а ведь именно от этого зависит итоговое решение суда о сносе самовольной постройки.
Если суд сочтет, что компания совершила переоборудование помещения, то здесь возможен отказ в удовлетворении иска на основании, если говорить о Москве, действовавшего до 28.11.2011 Постановления Правительства Москвы от 16.08.2005 N 621-ПП "О порядке оформления и выдачи в режиме одного окна документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории".
Но это возможно, если разрешительная документация на переоборудование получена до вышеуказанной даты.
Как правило, в рамках таких процессов суд по ходатайству заинтересованного лица назначает экспертизу, перед которой ставится вопрос о том, что компанией было проведено переоборудование или реконструкция.
Если эксперты установят, что проведено переоборудование, то работаем дальше и забываем о претензиях департамента на какое-то время, но если экспертиза установит, что это реконструкция, то у суда появляется возможность вынести решение о сносе самовольной постройки.
Но и тут не все так просто, поскольку в данном случае возможно заявить встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку и все будет зависеть от деталей, которые в том числе могут быть установлены в рамках судебной экспертизы.
То есть если исковые требования истца заключаются в сносе самовольной постройки, то цель бизнеса - легализовать такую постройку, что в целом является выполнимой задачей.
При подготовке правовой позиции по встречному иску необходимо учитывать позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Определении от 20.11.2017 по делу N 305-ЭС16-401, согласно которой признать право собственности на самовольную постройку возможно при некоторых условиях, в том числе при наличии доказательств о том, что заинтересованное лицо принимало надлежащие меры к легализации самовольной постройки, например обращалось в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Эта позиция подтверждается и Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 по делу N 17АП-3407/2018-ГК, согласно которому для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить, что возведенный объект создан без нарушения строительных норм и правил, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также заинтересованным лицом предпринимались меры, направленные на легализацию самовольной постройки в период строительства.
А судебная экспертиза и нужна как раз для того, чтобы подтвердить факт возведения объекта без нарушения строительных норм и правил и что он не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, следует отметить, что суды при разрешении споров о самовольных постройках исследуют обстоятельства соответствия возведенного строения согласованной проектной документации (Постановление АС СЗО от 29.09.2015 по делу N А44-4215/2013).
Так, по одному из дел суд отказал в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку общество не доказало, что принимало надлежащие меры, направленные на легализацию реконструированного объекта, в частности на внесение изменений в проектную документацию и их согласование в установленном порядке (Постановление АС СЗО от 29.09.2015 по делу N А44-4215/2013).
По другому делу суд также отказал в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку общество обратилось в администрацию за разрешением на ввод в эксплуатацию только после завершения строительства, но ранее не обращалось за какой-либо разрешительной документацией (Определение ВС РФ от 18.10.2016 N 309-ЭС16-13170).
Таким образом, анализ законодательства и практики позволяет сделать вывод, что суды признают спорные строения самовольными постройками в случае, если истец не представил доказательств того, что он предпринял все зависящие от него меры для осуществления строительства с соблюдением установленного порядка, то есть меры для получения до начала и в процессе строительства необходимых согласований и разрешений, и возведенный им объект соответствует согласованной документации.
При разрешении обозначенной категории споров необходимо обращать внимание и на то, что так же, как отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.
Следует также добавить, что в соответствии с действующей с 04.08.2018 редакцией абзаца второго п. 1 ст. 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Другими словами, если собственник не знал об ограничениях в отношении земельного участка, то постройка на таком участке не может быть признана самовольной, даже если она построена с нарушением законов, и, как на это нововведение будут реагировать суды, покажет время.
Материал статьи взят из открытых источников.
В городе Москве подавать иски в суд о сносе самостроя уполномочен ДГИ (Департамент городского имущества), а во внесудебном порядке снос самостроя проводит ГИН (Госинспекция по недвижимости) с участием подведомственных Москве ГБУ, в т.ч. ГБУ "МКМЦН" (Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости).
Для эффективной защиты от ГИН и ДГИ при возможном сносе самостроя обращайтесь к юристам и адвокатам нашего бюро по телефонам:
7 (495) 664-66-34
7 (495) 128-75-18
● Мы предложим правильный путь, по которому следует идти для узаконения постройки или пристройки;
● Работаем совместно с проектировщиками и судебными строительными экспертами;
● Перед подачей в суд иска о признании права на самовольную постройку мы делаем все, чтобы узаконить постройку в административном порядке;
● В суде всеми способами добиваемся отказа в иске ДГИ о сносе: с помощью сроков исковой давности и доказывания добросовестности собственника недвижимости;
● Добиваемся экспертного заключения о том, что постройка не угрожает безопасности людей, работаем с документами БТИ и проектной документацией, находим ошибки в исковом заявлении ДГИ.
