Снос самовольной постройки и признание права отсутствующим: соотношение видов исков
Появление в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) нового способа правовой защиты - иска о признании права отсутствующим - поставило большое количество вопросов, один из которых - соотношение данного иска с иском о сносе самовольной постройки.
Установление соотношения этих исков тесно связано с проблемой критериев отнесения рукотворных объектов (зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства) к недвижимому имуществу. Дело в том, что в числе критериев отнесения объектов к недвижимости доктриной и судебной практикой называется правомерность создания объекта.
Эта концепция противопоставляет недвижимую вещь, созданную без нарушения закона, самовольной постройке. Концентрированно данная позиция выражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2016 N 18-КГ15-222, где указано: "Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил". Из этой формулировки вполне можно заключить, что объект, созданный с нарушением закона, не может быть признан недвижимым имуществом.
Однако руководящие разъяснения высших судов ставят вопрос о верности такого заключения. В частности, пункт 29 Постановления N 10/22 устанавливает, что "положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом". Исходя из этого можно сделать только один вывод: Пленум Верховного Суда Российской Федерации относит самовольные постройки к недвижимым вещам.
В то же время в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что "правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится". Далее указывается, что вопрос о признании недвижимой вещью объекта незавершенного строительства может быть поставлен в отношении правомерно строящегося объекта.
Таким образом, с одной стороны, самовольная постройка должна обладать признаками недвижимой вещи, а с другой стороны, признать ее недвижимой вещью нельзя по причине незаконности ее создания и невозможности включения в оборот. В этом противоречии отразился долгий спор правоведов о том, можно ли отнести самовольные постройки к недвижимым вещам. Существуют две диаметрально противоположные точки зрения. Представители первой, включая автора статьи, считают, что самовольная постройка - вид недвижимого имущества, представители второй полагают, что в силу ее необоротоспособности самовольную постройку отнести к недвижимости нельзя.
Что же мешает безоговорочно признать самовольную постройку недвижимостью? Причина в том, что в отнесении самовольной постройки к недвижимым вещам многие видят предпосылку для ее незаконного введения в оборот. В то же время закон построен так, что констатация у самовольной постройки признаков недвижимой вещи (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) является лишь основанием для постановки вопроса о судьбе объекта: он либо должен быть снесен (пункты 2 и 4 статьи 222 ГК РФ), либо на него может быть признано право собственности (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). Таким образом, или недвижимая вещь - самовольная постройка прекратит свое существование (перестанет относиться к недвижимым вещам по причине физического отсутствия), или будет введена в оборот как обычный объект недвижимости.
Между тем, как представляется, мы не должны ждать окончания этой дискуссии для решения вопроса конкуренции двух исков, указанных в заглавии статьи. Пункт 52 Постановления N 10/22 говорит о том, что иск о признании права отсутствующим является способом оспаривания зарегистрированного права и подлежит применению, если право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. В качестве примера указывается ситуация, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество. В то же время в силу пункта 22 Постановления N 10/22 "лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки".
Проблема разграничения этих исков возникает в том случае, когда право на незаконно созданный объект зарегистрировано. В соответствии с пунктом 23 Постановления N 10/22 "в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе". В этом же пункте указывается, что "решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку".
Но можно представить себе и иной подход к тем же обстоятельствам. Самовольная постройка к недвижимости не относится, значит, она представляет собой движимое имущество. Следовательно, перед нами случай, когда "право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество", и мы, в соответствии с пунктом 52 Постановления N 10/22, можем воспользоваться иском о признании права отсутствующим.
Но, впрочем, имеет ли значение выбор того или иного пути? Ведь результатом удовлетворения иска и в том и в другом случае будет устранение записи об объекте из ЕГРН. Но разница есть, и она принципиальная.
Во-первых, на требования о признании права отсутствующим не распространяется исковая давность. К искам же о сносе самовольной постройки, если она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности (пункт 22 Постановления N 10/22).
Во-вторых, существуют случаи, на которые правила о сносе самовольных построек не распространяются, несмотря на нарушения, допущенные при строительстве. Так, объекты нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 1 января 1995 года и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (статьи 1, 5 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Таким образом, признание за истцом "права выбора" иска при наличии у объекта признаков самовольной постройки автоматически позволит обходить описанные выше случаи, исключающие удовлетворение исков о сносе самовольных построек.
Уже это обстоятельство наводит на мысль о том, что возможность удовлетворения иска о признании права отсутствующим при наличии оснований для признания объекта самовольной постройкой должна быть исключена. Если объект, право на который зарегистрировано, имеет физические признаки недвижимости (прочно связан с землей), но создан с нарушением закона, то в отношении его владельца может быть предъявлен только иск о сносе самовольной постройки. Если у объекта физические признаки недвижимости отсутствуют, его государственная регистрация может быть преодолена только при помощи иска о признании права отсутствующим.
Нельзя предоставлять заинтересованным лицам возможность устранять государственную регистрацию права (а значит, и недвижимый статус) прочно связанного с землей незаконно созданного объекта путем предъявления иска о признании права отсутствующим, ссылаясь на то, что объект не является недвижимостью. При реализации такой возможности, с одной стороны, судьба незаконной постройки решена не будет - она по-прежнему будет находиться на участке во владении незаконного застройщика, но теперь как движимая вещь. С другой стороны, будут очевидно нарушены права самовольного застройщика, который не сможет ссылаться на обстоятельства, исключающие удовлетворение иска о сносе самовольной постройки (пропуск срока исковой давности, создание объекта до введения в действие статьи 222 ГК РФ), а также требовать признания права на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
На вопросах разграничения исков о сносе самовольной постройки и о признании права отсутствующим подробно остановился Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 12576/11. Президиум указал, что "зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях статьи 222 ГК РФ, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных пунктом 52 Постановления N 10/22". Президиум отметил, что "иск о сносе самовольной постройки применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам является по своему характеру специальным способом защиты права собственника земельного участка, исключающим удовлетворение требования о признании зарегистрированного права отсутствующим".
Иски о сносе самовольной постройки и о признании права отсутствующим следует считать взаимоисключающими. Это означает, что отсутствуют ситуации, в которых у заинтересованного лица существует возможность выбрать любой из этих исков в качестве надлежащего способа защиты права или предъявить эти требования одновременно. В каждом случае, когда право ответчика на объект, признанный недвижимой вещью, зарегистрировано, надлежащим способом защиты права истца является только один из этих исков в зависимости от избранных истцом оснований:
а) незаконность создания - иск о сносе самовольной постройки;
б) отсутствие физических признаков недвижимости - иск о признании права отсутствующим.
В связи с этим судам следует выяснять, какое именно обстоятельство положено в основу предъявляемых требований, и разъяснять необходимость соответствия предмета иска его основаниям.
Если же признавать вслед за Верховным Судом Российской Федерации единственным признаком недвижимой вещи ее природные, физические свойства, характеризующие прочную связь с землей, то необходимо констатировать, что для любой вещи, которая обладает этими признаками, основанием для прекращения государственной регистрации права на нее может быть только удовлетворение иска о сносе самовольной постройки, виндикации или о признании права за другим лицом.
Прекращение регистрации права на такую недвижимую вещь на основании иска о признании права отсутствующим невозможно, за одним лишь исключением. Это исключение составляет оспаривание права на часть недвижимой вещи, принадлежащей ответчику.
Так, по делу N А56-41179/2015 оспаривалось право ответчика на одно из помещений в здании. При этом право на все здание было зарегистрировано за ответчиком.
Суд удовлетворил требования истца и признал за ним право на спорное помещение. При этом было удовлетворено и требование о признании отсутствующим права собственности ответчика на здание, поскольку здание, в котором одно из помещений не принадлежит лицу, не может находиться в собственности этого лица.
Суд учел также и то, что при сохранении записи о праве собственности ответчика на здание неизбежно создалась бы ситуация "двойной записи" - право на спорное помещение было бы зарегистрировано за истцом на основании решения суда, а за ответчиком - как составная часть здания.
Как указал в своем Постановлении от 24.08.2016 Арбитражный суд Северо-Западного округа, "в целях устранения возникшей из-за действий ответчика правовой неопределенности относительно информации, содержащейся в ЕГРП, суды с учетом пункта 52 Постановления N 10/22 обоснованно удовлетворили заявленные требования о признании права собственности на здание отсутствующим".
Что же касается проблемы отнесения самовольных построек к недвижимости, то нужно признать, что отсутствие ее однозначного решения может негативно влиять на судебную практику и вопрос о соотношении двух рассмотренных исков - только один из аспектов проблемы.
Автор полагает, что самовольная постройка должна быть признана недвижимой вещью. Она представляет собой новую недвижимую вещь - здание, сооружение или объект незавершенного строительства, - созданную с нарушением закона в результате нового строительства или реконструкции.
Для внесения ясности в этот вопрос, по нашему мнению, необходимо исключить из текста пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" все упоминания о правомерности создания объекта.
Взято из открытых источников.
В городе Москве подавать иски в суд о сносе самостроя уполномочен ДГИ (Департамент городского имущества), а во внесудебном порядке снос самостроя проводит ГИН (Госинспекция по недвижимости) с участием подведомственных Москве ГБУ, в т.ч. ГБУ "МКМЦН" (Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости).
Для эффективной защиты от ГИН и ДГИ при возможном сносе самостроя обращайтесь к юристам и адвокатам нашего бюро по телефонам:
7 (495) 664-66-34
7 (495) 128-75-18
● Мы предложим правильный путь, по которому следует идти для узаконения постройки или пристройки;
● Работаем совместно с проектировщиками и судебными строительными экспертами;
● Перед подачей в суд иска о признании права на самовольную постройку мы делаем все, чтобы узаконить постройку в административном порядке;
● В суде всеми способами добиваемся отказа в иске ДГИ о сносе: с помощью сроков исковой давности и доказывания добросовестности собственника недвижимости;
● Добиваемся экспертного заключения о том, что постройка не угрожает безопасности людей, работаем с документами БТИ и проектной документацией, находим ошибки в исковом заявлении ДГИ.
