Квартира была в собственности города Москвы, Управление приватизации городского имущества Департамента городского имущества города Москвы продало ее физическому лицу, до этого квартира находилась в пользовании данного физического лица по договору найма. Какие риски у покупателя при приобретении квартиры у вышеуказанного физического лица? Какие документы следует запросить новому покупателю? Есть ли какие-то особенности приобретения имущества, которое ранее принадлежало городу Москве? Квартира считается приватизированной?

Каких-либо особенностей покупки у физического лица квартиры, приобретенной данным физическим лицом (продавцом), нет. Исходя из условий вопроса полагаем, что квартира является собственностью физического лица (продавца). Покупатель не несёт каких-либо дополнительных рисков, связанных с тем, что один из предыдущих собственников - город Федерального значения. Покупатель несёт такие же риски, как и при покупки квартиры у любого другого собственника (более подробно основные риски будут рассмотрены далее).

Для приобретения квартиры следует запросить следующие документы:

- выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;

- документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);

- технический паспорт объекта недвижимости или кадастровый паспорт;

- паспорта всех собственников;

- нотариально оформленное разрешение на продажу от супруга;

- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

- справки из нарко- и психдиспансера;

- выписку из домовой книги.

Поскольку квартира приобретена собственником у г. Москвы за плату, использовать формулировку "приватизированная" некорректно. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. В указанном же случае квартира приобретена в собственность физического лица за плату, выбыла из собственности города Федерального значения и передана в собственность физического лица. Т.е. данная квартира является частной (совместной, долевой) собственностью физического лица (лиц).

Ответ подготовлен на основании следующих материалов:

- ст. 209 ГК РФ: "1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица";

- ст. 549 ГК РФ: "1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (ст. 559-566)";

- ст. 1Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

- Комарова О. Проверяем юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно (ГАРАНТ.РУ, 27 декабря 2019 г.):

"Основные риски при покупке квартиры

При совершении сделки по купле-продаже квартиры покупатель рискует не только лишиться денег, но и остаться без жилья. Дело в том, что ему приходится идти на компромисс. Сначала покупатель должен передать задаток, который является частью стоимости квартиры. Рассчитывать на то, что денежные средства будут возвращены в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, как правило, не приходится. К примеру, задаток не возвращается покупателю, если по условиям соглашения, подписанного сторонами, это не предусмотрено.

Чтобы не стать жертвой обмана, покупателю стоит заблаговременно проверить чистоту сделки и ознакомиться с документами на недвижимость, узнать, кто является собственником и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Перечень документов

Обязательно стоит затребовать у продавца:

- выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;

- документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);

- технический паспорт объекта недвижимости или кадастровый паспорт;

- паспорта всех собственников;

- нотариально оформленное разрешение на продажу от супруга;

- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

- справки из нарко- и психдиспансера;

- выписку из домовой книги.

Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности участникам сделок с недвижимостью не выдается (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Новым действующим документом является выписка из ЕГРН. Она бывает простой и расширенной. В простой форме может заказать через Интернет любой желающий. Так, в Сети много рекламных объявлений компаний, предоставляющих такие выписки по 70 руб., в среднем ее цена составляет 200-300 руб.

Рекомендую заказывать такую выписку самостоятельно, а не брать у второй стороны. В ней указывается:

- ФИО владельца квадратных метров;

- количество собственников;

- наличие или отсутствие обременений (арест недвижимости или залоговое имущество);

- техническая информация по квартире.

Расширенная выписка ЕГРП поведает для будущего собственника более полную информацию, но ее запросить в ЕГРН может только собственник. В ней указываются имена всех владельцев помещения за длительный промежуток времени. А это примерно 20 лет, так как до 1998 года все сделки с недвижимостью регистрировали еще нотариусы и БТИ. Таким образом, станет известно, как часто в квартире менялись хозяева и на основании какого документа. Стоит обратить внимание на фигурантов этого документа. Возможно, присутствуют зарегистрированные лица, которые появляются от сделки к сделке.

Однако, чтобы узнать более подробную информацию о квартире и всех ее собственниках, потребуется сам владелец и его желание реализовать свою недвижимость.

Продавец-банкрот

Владелец квадратных метров может продавать недвижимость по причине своего банкротства. Казалось бы, причина вполне логична и понятна. Однако, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" такая сделка будет считаться недействительной и аннулированной в судебном порядке.

Оформляя договор купли-продажи покупатель может подстраховаться. Для этого в документ следует внести пункт о том, что продавец на данный момент не является банкротом и в ближайшие 3 года заявлять об этом не планирует.

Ущемлены права наследников

Наиболее сложные ситуации при сделках с недвижимостью возникают, когда через какое-то время на пороге дома новых собственников появляются не учтенные ранее наследники со стороны продавца. Незваные гости обязательно сообщат, что и понятия не имели о смерти наследодателя или о его имуществе. Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной. Покупателю в этом случае также придется решать проблему в судебном порядке. Для этого стоит обратиться к юристу. Он также поможет в других спорных ситуациях.

Одна квартира - много собственников

Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки насколько часто, что будущему покупателю стоит проявить предусмотрительность и поинтересоваться в чем же дело: квартира неблагополучная либо работают мошенники. Чтобы понять реальность происходящего, стоит обратиться к риелторам или, как минимум, заказать простую выписку из ЕГРП, доступную для каждого желающего. Для этого необходимо знать лишь адрес объекта недвижимости.

Признание сделки по договору купли-продажи недействительной

Фактически каждая сделка является недействительной, если таким образом нарушается закон. Важно понимать, какими полномочиями обладает продавец. Если собственник в браке и квартира покупалась именно в этот период, то потребуется согласие на продажу от супруга. Оно заверяется нотариально. Также придется предоставить заявление, по которому, напротив, недвижимость была приобретена не в годы брака. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда собственник по документам в разводе, но на раздел имущества никто не подавал. Узнав такую информацию, лучше вообще отказаться от сделки. Хотя, есть и другой вариант. Получить согласие на продажу от бывшего супруга.

В случае, когда продавец - юридическое лицо, стоит убедиться, что у него имеется полный пакет документов, подготовленный к сделке, а именно:

- выписка из ЕГРЮЛ;

- бухгалтерский баланс;

- документы на уполномоченного представителя компании, который вправе подписывать ДКП;

- справка о балансовой стоимости недвижимого имущества;

- учредительные и регистрационные документы.

В некоторых случаях сделка с юрлицом должна быть зафиксирована и одобрена уполномоченным органом компании.

Недееспособные собственники

Обязательно перед покупкой квартиры стоит обратить внимание на психическое состояние продавца, а еще лучше убедиться в этом наверняка. Нужно знать, не стоит ли человек на учете в таких медучреждениях как нарко- и психдиспансер, так как согласно п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса сделка с такими лицами оспорима. В последнее время такой медицинский осмотр на выявление психических нарушений предлагают проходить всем, кому больше 60 лет. Однако все зависит от доверчивости покупателя.

Продажа по доверенности

В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Зачастую это случается от того, что владелец квадратных метров не может присутствовать на сделке, так как проживает в другом городе либо не в состоянии заниматься продажей в связи с ухудшением состояния здоровья. В этом нет ничего незаконного, если же доверенность реальная, а не подделка. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Каждому, кто желает приобрести жилье, стоит обратить внимание на этот документ. Особенно приглядеться нужно в том случае, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном городе.

Квартира с обременением

Узнать о наличии обременения на объекте недвижимости можно из простой выписки ЕГРП. В ней имеется информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенная сумма кредита не позволяет продать квартиру, не сняв предварительно с нее обременение в виде банковской ипотеки. В случае с небольшим остатком платежа делается это просто. Покупатель может погасить ипотеку продавца, считая этот взнос задатком, который оформляется документально между сторонами.

Жильцы, не участвующие в приватизации

Проблемы для покупателя могут возникнуть с лицами, которые пусть и не являются собственниками, но официально и по закону могут проживать на приобретенной жилплощади. Такое случается, если человек на момент приватизации квартиры не успел реализовать свое право, например, находился в армии, трудился в другом городе. Такие лица не могут быть выселены даже по суду.

Покупателю стоит заказать архивную выписку из домовой книги и разобраться в том, все ли собственники участвовали в приватизации. Если нет, то почему, и где они проживают сейчас? Проверка юридической чистоты квартиры позволит защитить покупателя от неблагонадежных собственников и не позволят стать жертвой мошенников".

Источник: garant.ru

Для получения подробных консультаций по вопросам ДГИ города Москвы обращайтесь к юристам и адвокатам нашего бюро по телефонам:

7 (495) 664-66-34

7 (495) 128-75-18