Вопрос: Нужно ли в целях регистрации договора купли-продажи здания и передачи права аренды получать согласие арендодателя (Департамент городского имущества г. Москвы)?

Был заключен договор аренды на земельный участок сроком на 10 лет, срок в 2008 году истек, но арендатор продолжает по сей день пользоваться участком и платить аренду, Департамент городского имущества как арендодатель не возражает. Тем самым договор перешел в статус - заключен на неопределенный срок. В настоящее время планируется продажа здания, которое находится в собственности у арендатора земельного участка, с одновременной передачей прав на земельный участок. В договоре аренды на земельный участок указано, что арендатор вправе совершать сделки с правом аренды в соответствии с нормативными актами РФ и г. Москвы.

Нужно ли в целях регистрации договора купли-продажи здания и передачи права аренды получать согласие арендодателя (Департамент городского имущества г. Москвы)?

Ответ:

В соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Ст. 610 ГК РФ регулирует вопросы срока, на который заключается договор аренды, и последствия, если срок аренды в договоре не определен, включая случаи, когда законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Исходя из положений данной нормы следует, что договор аренды, для которого максимальные (предельные) сроки его заключения установлены законом, прекратит свое действие вне зависимости от волеизъявления арендодателя даже в случаях, когда указанный срок в договоре не установлен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения такого предельного срока. Установление максимальных (предельных) сроков, в частности, предусмотрено для договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 8 ст. 39.8 ЗК РФ, введенным Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступившим в силу с 1 марта 2015 г. С указанной же даты - 1 марта 2015 г. и заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу осуществляется на торгах.

Вместе с тем, как следует из положений п. 2 ст. 422 ГК РФ, в том случае, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Положения ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., также не содержат положений, исключающих применение п. 2 ст. 621 ГК РФ в отношении публичных договоров аренды, правомерно заключенных без проведения торгов до 1 марта 2015 г.

Соответственно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанная правовая позиция нашла свое отражение в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г, и в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (ред. от 25 декабря 2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 4.2. постановления Пленума ВАС РФ N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции). По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, если первоначальный договор аренды земельного участка заключался до 01.03.2015 и предельный (максимальный) срок в настоящее время не истек, то такой договор может считаться заключенным на неопределенный срок. При этом если договор не содержит условий, прямо запрещающих передачу прав и обязанностей по нему третьим лицам, то арендатор соответственно имеет такое право, поскольку в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 26 сентября 2019 г. по делу N 33а-3605/2019, апелляционное определение СК по административным делам Тверского областного суда от 9 марта 2016 г. по делу N 33а-820/2016, апелляционное определение СК по административным делам Курганского областного суда от 16 сентября 2020 г. по делу N 33а-2024/2020, апелляционное определение СК по административным делам Курганского областного суда от 16 сентября 2020 г. по делу N 33а-2025/2020, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июля 2019 г. N Ф06-49164/19 по делу N А55-30190/2018, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 июня 2019 г. N Ф09-2412/19 по делу N А76-20047/2018, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 августа 2017 г. N Ф06-23970/17 по делу N А49-13217/2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2019 г. N 05АП-6620/19, решение Арбитражного суда Самарской области от 9 января 2019 г. по делу N А55-30190/2018, решение Арбитражного суда Вологодской области от 7 мая 2019 г. по делу N А13-2993/2019, решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 5 июня 2019 г. по делу N 2а-268/2019, решение Арбитражного суда Челябинской области от 23 октября 2018 г. по делу N А76-20047/2018.

Однако существует иная правовая позиция по рассматриваемому вопросу, нашедшая свое отражение, к примеру, в апелляционном определении СК по административным делам Рязанского областного суда от 17 января 2018 г. по делу N 33а-35/2018: ...В соответствии с положениями п. 3 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не превышающий предельного срока, установленного подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного гражданину в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, в двадцать лет. Учитывая, что договор аренды земельного участка N от 29.12.2011 года заключен с Вавиловым В.В. до вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 года "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", требующего по общему правилу обязательного проведения торгов для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, названный договор аренды возобновлен сторонами в порядке ст. 621 п. 2 ГК РФ и является действующим. В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Вместе с тем Федеральным законом N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 марта 2015 года изменены правила, регулирующие предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 39.3, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями. Согласно ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом перечень исключений из данного правила состоит из случаев, изложенных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, которым предусмотрена возможность предоставления без проведения торгов, в том числе земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства в порядке, предусмотренном ст. 39.18 настоящего Кодекса (подп. 15), а также земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка при соблюдении условий, установленных п. 3 и п. 4 настоящей статьи (подп. 32). Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, уточняющие возможность уступки прав по сделкам, заключение которых возможно только путем проведения торгов. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу п. 7 ст. 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей с 01.06.2015, запрещена уступка прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов. Положения приведенного выше законодательства направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур. Таким образом, в соответствии с действующим на момент заключения соглашения от 22 марта 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды законодательством заключение договора аренды данного земельного участка возможно только путем проведения торгов, в связи с чем выводы органа государственной регистрации прав о несоответствии соглашения от 22.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка требованиям ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ, и непредставлении на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, являются правомерными...

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключался для целей эксплуатации здания, принадлежащего на праве собственности арендатору.

Согласно подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (ранее ст. 36 ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено ЗК или другими федеральными законами.

Подпунктом 7 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных данным пунктом.

Таким образом, полагаем, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка может считаться заключенным на неопределенный срок (но не более предельного срока для договора 49 лет с момента заключения), в связи с тем что в настоящее время имеются основания для его предоставления без проведения торгов. Кроме этого, как следует из вышеназванных норм земельного законодательства, получение согласия арендодателя не требуется, поскольку прямых условий о необходимости его получения, с ваших слов, данный договор не содержит. Таким образом, арендатору лишь необходимо уведомить арендодателя о совершении сделки. В этой связи смотрите постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 октября 2021 г. N Ф05-24962/21 по делу N А40-24232/2021.

В соответствии с п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Также в п. 18 данного постановления указанно, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. В этой связи также рекомендуем обратить внимание на п. 17 постановления.

Также считаем заслуживающим внимания следующее. В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Поступающие на государственную регистрацию документы подлежат обязательной проверке на предмет наличия оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных положениями ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип конкретизируется в положениях гражданского и земельного законодательства.

Так, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, перечисленных в п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ч. 1, 2, ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, полагаем, что отсутствие действующего договора аренды земельного участка не является основанием для приостановления учетно-регистрационных действий, при отсутствии иных оснований, предусмотренных ст. 26 Закона N 218-ФЗ. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике: постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2021 г. N Ф10-4224/21 по делу N А54-2019/2019; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2017 г. N Ф08-7940/17 по делу N А32-4156/2017; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2020 г. N Ф04-7783/20 по делу N А45-9157/2019; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2019 г. N 09АП-59269/19.

В целях минимизации рисков для покупателя объекта недвижимости полагаем возможным заключить предварительный договор купли-продажи в соответствии со ст. 429 ГК РФ, при этом установив в этом договоре срок, в течение которого продавец устранит имеющиеся противоречия.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Источник: garant.ru

Для получения подробных консультаций по вопросам судов с ДГИ города Москвы обращайтесь к юристам и адвокатам нашего бюро по телефонам:

7 (495) 664-66-34

7 (495) 128-75-18